Latest Auction Victory @ Kajang - 12th Update (Final Chapter)

Alhmadulillah..

Finally.. berakhir jugak penantian aku untuk dapatkan VP terhadap rumah ni..horey..
Penantian hampir setahun yang sangat memeritkan jiwa dan raga..kakaka..

15 Dec 2016, last day extension.. then hari tu jugaklah.. loan baru disburse.. huuu... dramatik sungguh.. keke..

Tapi sebelum nak disburse tu.. dalam 2 minggu gak duk berdebar memikir sempat ke x nak disburse sebelum due date ni.. yang lawyer aku ni pun.. aku duk follow up dari 30 Nov 2016.. boleh dia xbaca whasapp aku.. pastu, 2 Dec 2016, aku follow up lagi.. baru dia  reply.. katanye doc yang PBB mintak haritu dah hantar.. tgu je dia kata..

Then 6 Dec 2016, aku follow up lagi.. lagi skali lawyer aku ni xbaca..hadui... esok nye, 7 Dec 2016, aku follow up skali lagi.. haaa.. baru baca.. then dia reply, PBB kata doc sume dah OK.. tgu nak bagi instrcution ke branch je untuk release payment..

Pastu, 9 Dec 2016, aku follow up lagi skali.. tanye PBB HQ dah instruct branch blum.. Lawyer aku kata , masih blum ada instruction lagi.. huihui...

Then, 13 Dec 2016.. aku follow up lagi skali.. tp besok nye baru lawyer reply.. kata PBB HQ dah instruct branch untuk release kan payment..

Bila dapat je info tu, terus aku contact banker yang uruskan loan aku haritu.. aku direct follow up ngan banker tu terus je... haa.. lagi senang.. So, 14 Dec 2016, aku tanye banker.. dia cakap tgh prosessing.. Then aku remind banker tu.. kene buat cepat... 15 Dec 2016 dah due date..

Besoknye.. 15 Dec 2016.. banker inform bgtau dah disburse.. hooo.. lege den.. dah petang sket baru lawyer inform kata dah disburse.. slow lawyer nye info.. dia xtau aku dah direct deal ngan banker tu..haha..

Tasik Puteri Dan Interchangenya

1 Dec 2016 haritu, aku ada pegi usya 2 - 3 biji umah lelong kat Bandar Tasik Puteri.. Kebetulan coti panjang sket & kebetulan ada keje sket nak buat kat belah-belah sana.. gi lah usya2 umah lelong.. tapi ni untuk kawan aku nye.. aku nak beli dah xde duit..haha..

Tapi yang aku nak citer nye, bukan pasal umah lelong tu.. tapi pasal surrounding kat kawasan sekitar tasik puteri..

Last aku datang sini dalam bulan  May 2016.. masa tu macam xde apa lagi.. just nampak signage kat area Masjid Tasik Puteri tu je kata nak naikkan Comercial Center... time tu, nampak ada sket2 earth work je.. just potong2 bukit untuk ratakan kawasan.. skang pun sama je.. blum ade construction lagi.. cume kawasan tu dah jadi lapang lah.. mungkin just tunggu masa je untuk start buat construction..

Then ade bende baru yang dah start naik kat kawasan ni, which is..

1) Interchange tasik puteri to Latar highway - Skang tengah giat constuction unutk complete kan interchange ni.. actually, interchange ni, developer dah start buat 2 -3 tahun lepas kut.. tapi depa stop separuh jalan... sebab apa aku pun xtau lah.. tapi yang penting skang. keje construtction dah start semula... oo yeahh.. target complete end 2017... so, dah siap nanti... xyah lah dah lalu kundang tu weh... popaleh sempit jalan nye..huhu..

Jarak kurang sekilo je ni nak sampai ke LATAR tu..

Strarting point

End 2017 bakal siap katanye..

2) Kundang Estate - Development ni sebenarnye kat area Kundang.. ada lah dalm 5-7 min dari tasik puteri ni.. impak nye aku xpasti lah sangat.. tapi kalu ikut logik aku.. of coz lah kawasan sekitar nye akan terkene tempias nye.. coz, gamuda dah buat perumahan baik nye kat area situ.. maksudnye.. kawasan ni akan ada potensi untuk berkembang lagi in future.. lagi pun.. kat belah atas sket.. Mah Seng pun dah lama buat project kat area simpang nak masuk tasik puteri kalu dari Country Homes tu.. So, ikut aku nye sipir.. dia lebih kurang sama teori yang jadi kat Semenyih bila SP dah buat projek kat belah sana.. Terus rancak development belah2 senun tu.. Greater KL kata orang.. haha..

Expected complete in 5 years..

So, dengan ada nye 2 benda baru yang berlaku kat Tasik Puteri ni, adakah ia akan mem"BOOM"kan kawasan ni.. Inn Shaa Allah, boleh..  especially interchange tu lah.. lepas ni aku rasa, landed kat sini dah xdpt lah kot bawah 250K kalu lelong.. well.. kita tengok dan lihat jelah...skang pun, ramai dah agen-agen lelong susggest untuk beli kat sini.. apartment pun dah rege 60K keatas kalu menang..

Tapi yang penting aku sempat lah sauk satu kat sini.. even apartment je.. dapat rege yang aku nak nanti.. mau letgo kan ajelah... ooo yeah...

Siri Aku Dan Penyewa - Puncak Alam

Ada satu unit di puncak alam ni.. baru je aku beli.. dalam bulan Sep 2016.. Tapi beli JV ngan family..

Even baru je SnP sign bulan Sep 2016 haritu.. Umah ni dah disewa kan start dari bulan Feb 2016 lagi.. Owner dah start bagi aku kutip sewa even SnP belum termeterai lagi.. kenapa owner ni murah hati sangat, aku pun xtau..haha..

Unit ni aku sewakan kat students pompuan bujang.. duduk berenam.. sepanjang dah 10 bulan duduk sini.. Alhamdulillah.. xde tunggakan.. cume timing pembayaran tu yang x bapa nak chantek sangat.. sebab boleh kata tiap-tiap bulan bank in kan duit sewa lebih dari tarikh due date yang aku bagi.. kekedang tu nak kene follow up..huhu.. tapi nasib OK je.. lepas follow up.. besok terus bank in..

Dari segi complaint plak.. diaorang just complaint skali je masa memula masuk rumah dlu.. ada lebih kurang 4 benda gak lah yag diaorang highlight.. antara nye..
1) plaiwood yang cover katil dah patah --> Beli plaiwood kat hardware & potong
2) Flush sinki rosak --> Baiki sendiri je.. Ikat pakai cable tie
3) Atap bocor.. air menitik bila hujan --> Lapor kat JMB
4) Sinki toilet bocor --> Beli salur baru & tukar sendiri

Lepas pada tu.. dah xde complaint apa..semua in control je..haha.. bebudak ni pun kira baguih gak lah.. jenis hormat kat tuan rumah & ada adab..  Jadi nye.. ambo bagi 7 bintang untuk bebudak ni haa...

Ni, bulan Jan 2017.. diaorang dah siap2 bagitau kata nak keluar.. sebab dah habis belajar.. so, kene lah up kan iklan baru pulak.. harap2 ada lah penyewa nye nanti.. sbb sekarang aku tengok, persaingan rumah sewa kat Puncak Alam ni dah makin tight...  pengeluaran melebihi permintaan ka.. haa.. apa2 pun.. kalu rumah kita tip top.. Inn Shaa Allah. ada orang yang berkenan walaupun rumah ni tingkat atas skali.. so, kene pikir kan value added untuk next round nye sewa pada tahun depan ni.. oo yeaah..

Latest Auction Victory @ Kajang - 11th Update

Masuk chapter ke-11 dah siri beli rumah lelong yang satu ni.. huhu..

Progress setakat ni masih mengecewakan.. kene mintak extension lagi sampai 29 Nov 2016..

Lepas je dapat surat confirmantion haritu (1 Nov 2016).. lawyer aku dah submit kan semua document kat bank pada 4 Nov 2016.. So, laywer aku ngan confident je kata xyah mintak extension dah.. semua document in order dah katanye... skali, on 14 Nov 2016, sehari sebelum due date extension.. lawyer aku whastapp.. kata loan KIV by bank.. ada 2 -3 document nak kene bagi lagi..

Lawyer aku bagitau.. ada document yang perlu dapatkan dari lawyer bank pelelong.. hmm.. dalam kepala aku.. kalu dah melibatkan lawyer bank pelelomng ni, memang xde harapan lah nak daptkan sebelum due date extension ni which is on 15 Nov 2016.. memang tepat aku nye tekaan... So, pada 15 Nov 2016.. lawyer aku duk tgu dari pagi sampai ke petang.. xdpt der document dari bank pelelong tu.. janji dicapati je dia bagi.... hamporeh betui..

Nyudah, lawyer aku terpaksa mntak extension lagi 2 minggu.. sampai 29 Nov 2016.. Skang dah 21 Nov 2016.. Kalu minggu ni xdapat gak.. masyakkk lah.. extend dan extend lah lagi jawabnye... ha...bayor dan bayor je lah lagi penalti tu.. aku pun dah naik fedup dah nak membayor penalty.. ngalah kan bayar loan bank nye amount...

Skang aku hanya mampu banyak kan berdoa.. agar Allah memudahkan urusan aku ni & menggerakkan hati-hati mereka yang terlibat dalam proses ni supaya bertanggungjawab... moga doa aku ni diperkenankan.. Inn Shaa Allah...

Siri Aku Dan Penyewa - Tasik Puteri (Bahagian 2)

Penyewa kedua untuk unit aku kat Tasik Puteri ni dihuni dalam bulan June 2016.. dalam sebulan rumah ni kosong xde penghuni..Yang jadi xde penghuni tu sbb aku xdan nak bawak prospect gi view umah..huhu.. sbb aku ni duduk jauh beratus kilo dari tasik puteri ni ha.. tu yang pending je.. Pastu, lagi satu.. aku reserve kan time sket untuk baiki umah tu.. Tapi, Alhamdulillah gak lah.. sbb dapat gak tenant yang nak start duduk dalam bulan June 2016..

Lepas dah settel view & diskusi semua.. Malam tu gak penyewa ni setuju nak view.. once again.. just satu orang prospect je yang view & terus setuju nak duduk.. Alhamdulillah..

Ciri utama yang penyewa aku cari.. dekat ngan masjid.. oo yeah..

Actually dia orang ni.. baru je kahwin.. kenduri belah laki pun baru nak buat ujung bulan June 2016 katanye.. Laki nye orang Rompin Pahang.. Bini nye plak orang mana aku xingat lah plak..haha.. Laki nye keje Bomba, bini plak bakal cikgu.. Laki nye memang sopan santun habis.. cakap lemah kembut betui..haha.. bini nye pun.. berbudi bahasa gak.. memang sesuai lah dia orang berdua ni..hehe..

So far.. Couple ni lah yang paling mantap dalam nak bayar sewa.. Siap bagitau masa view tu..  duit sewa dia akan bank in paling lewat 26hb.. huiiiyoo... awal 2 minggu dari aku nye tarikh due date..
Dia brani cakap camtu sbb dia ni keje gomen.. gomen kan gaji sblm 25hb sll nye..  Nasib baik lah mamat ni cakap serupa bikin, memang sebelum 26hb dah bank in sewa... Mantob.. Sekarang dah masuk bulan kelima dia menyewa & xde masalah yang timbul..

Dari segi complaint lak.. ada 2 complaint je so far yang aku dapat.. Dua2 complaint ni aku consider as major nye issue lah.. memang patut kene complaint.. first, pasal air bertakung kat depan umah. yang ni memang aku dah notice lama dulu lagi.. kalu ujan lebat.. air akan bertakung kat depan pintu umah.. jadi payah nak masuk umah sebab berlecak.. huhu.. Then kedua, pasal air jamban.. sisa buangan (taik lah tu) xmau turun even dah flush.. bukan setakat flush.. dah siram bebaldi air pun.. still xmau turun taik tu..huhu.. Nasib baik lah.. dua2 masalah ni.. JMB aku yang tanggung.. oo yeah...

So, untuk couple ni.. aku bagi 9 bintang.. sbb sgt komited untuk bayar sewa & senang untuk berurusan..Harap2 semua bakal penyewa aku jenis2 yang macam ni..

Siri Aku Dan Penyewa - Tasik Puteri (Bahagian 1)

Unit di Bandar Tasik Puteri ni, aku menang lelong masa September 2015..

Aku amek masa alam 2 - 3 bulan gak lah nak settelkan unit sebelum ia bertukar menjadi mesin ATM aku..haha..

Unit ni start aku sewa dari bulan Jan 2016.. Setakat sekarang.. dah 2 kali penyewa bertukar..

Pembanggunan apakah yang bakal berlaku kat depan unit aku ini..?

Penyewa pertama duduk umah ni dari Jan 2016 sampai Apr 2016 jew.. Penyewa pertama ni family anak 2.. laki bini asal Kelantan.. Sepanjang 4 bulan dia menyewa ni.. xde lah masalah apa2 pun.. cume sewa ada sikit lambat lah..dalam sehari dua hari dari tarikh due yang aku tetapkan.. tapi yang baguih nye.. dia update kat aku yang dia lambat bayar sewa..

Dari segi complaint plak.. ada gak dia complaint pasal ada leaking kat sinki dapur & air lambat turun kat sinki toilet.. aku OK je lah nak baiki (panggil indon je..haha).. tup2.. bila nak baiki.. dia cakap xyah pulak.. mahal katanye indon tu cas.. kesian kat aku katanye..haha.. penyewa camni pun ada.. dia cakap, sinki kat dapur tu dia boleh baiki sendiri je.. pastu sinki kat toilet tu, dia cakap xkritikal pun.. bole je diaorang pakai lagi..haa.. pelik2... penyewa kesian kat landlord..haha...

Ada skali tu, aku datang umah nak pass kan Tenancy Agreement untuk dia sign.. diaorang nye layanan.. siap bancuh air ngan hidang mee goreng.. baguih betui depa ni.. haha.. 

Then.. awal bulan Apr 2016, dia bagitau nak keluar.. coz bini dia dapat keje kat kampung.. aku OK jelah.. nak wat camne.. & deposit aku bagi full refund coz rumah semua in good condition..
Memandangkan cara layanan dan attitude x menyusahkan tuan rumah.. aku leh bagi 8 bintang kat family ni..

Siri Aku Dan Penyewa - Bandar Putera 2

Unit ketiga yang aku ada dan diberi sewa terletak kat sempadan antara Klang & Shah Alam..

Ni lah sesatu nya landed house yang aku ada.. sayang oo yang ni.. dan umah ni jugak lah yang paling lama pernah
 aku duduk.. lebih kurang 2 tahun setengah rasanye.. walaupun sayang gak kat umah ni. tapi demi memastikan kelangsungan cash flow aku... maka sewa kan jelah dulu sebelum boleh di letgo.. haha..

Unit ni, aku start sewa kan dari Jan 2016.. Penyewa ni bekeluarga anak 1.. anak pun dah besar gak lah.. dalam 20 an cenggitu.. Penyewa ni, dua-dua pun keje sendiri je..

Masa memula view tu.. dia terus je cakap yang dia ni keje sendiri.. pastu, kene kuar umah yang dia duduk sekarang tu sbb tuan rumah nak bagi anak dia duduk.. lepas tu, dia memang nak cari umah yang dua tingkat sbb banyak barang dia guna untuk berniaga untuk dia letak.. haa.. banyak lagi lah cakap nye.. xdan aku nak interview.. dia yang cite dulu..haha..

So, skang dah masuk 10 bulan lah dia menyewa ngan aku.. sepanjang 10 bulan ni.. xpernah dia miss bayar lagi lah.. tapi ada sikit lambat nak bank in kan duit sewa..huhu..Kalu xsilap.. ada lah 2 kali kut aku kene follow up payment pasal dah lebih due date.. tapi lepas je follow up.. esok nye terus je lah dia bank in kan.. xde lah bagi alasan pelik2 pun..

Antara punca yang buat dia lambat bank in, mungkin sebab dia ni xde online banking aku rase.. sbb sepenjang 10 bulan ni.. xpernah lagi dia transfer online.. semua pakai CDM.. so, bile xde Online banking ni.. biasalah.. macam maleh2 sket lah nak pegi ke CDM tu.. especially kalu dah terbalik rumah.. & kekedang tu terlupe bole jadi jugak.. & kekadang tu CDM out of services ada kemungkinan jugak.. haha..

Gambar dari valuer - Nampak dalam keadaan terkawal..haha

Tapi aku pelik gak.. macam mane lah orang berniaga cam depa ni tapi xde online banking.. haha.. mungkin cash n carry term dia pakai kut..

Dari segi complaint, so far xde lagi ah dia complaint apa2.. mungkin sebab rumah pun rumah baru.. semua barang OK lagi kut..

Dari segi kebersihan plak.. aku kurang pasti. cume aku dapat info, kata ada bau2 yang kurang enak datang dari rumah tu.. katanye dia ni bela banyak kucing.. haaa.. mungkin taik kucing yang berbau tu kut.. tapi nak kata ke dia sorang pun xleh gak. sbb masa aku duk citu dlu pn.. semacam je taik kucing melepek kat depan umah aku.. ntah kucing sapa aku pun xtau... so, masih subjective lah nak kata penyewa aku yang merebakkan aromo terapi taik kucing tu.. haha...

Then, ada gambar yang aku dapat dari valuation report.. tgk keadaan rumah bahagian dalam.. OK aje lah.. xde lah tunggang terbalik pun rumah.. semua in order je aku tengok.. chantek...haha..harap2.. nanti masa nak jual, xde lah nak kene repair banyak sangat...oo yeahh...$$$$$...

Memandangkan penyewa ni pun xde nak complaint itu ini.. cume ada skit kelambatan bayaran sewa skali skala je... jadi nye aku leh bagi 7 bintang kat akak & abang ni...haha... semoga jaga lah aset aku yang satu ni sepenuh hati..haha..

Latest Auction Victory @ Kajang - 10th update

Update terkini berkenaan unit ni..

Aku masih menunggu surat confirmation dari liquidator.. hadui.. punyalah lama dai nak submit kat lawyer aku..

Semua document dah submit kat liquidator ni dari 30 August 2016 lagi..haa.. bapok nye lama dah..

Dalam 7 Sep 2016, aku ada follow up ngan lawyer aku.. dia cakap liquidator mintak masa sampai 2 minggu  dari tarikh submit untuk keluarkan surat tu.. hadui hadui hadui..lawyer aku pun sakit jiwa dibuatnye.. lawyer aku kata.. kalu developer lain senang je kut nak keluarkan surat tu.. dapat ke developer ni. macam2 hal..

Gambar xde kene mengena ngan cite..haha..

Then lepas beberapa minggu dari tarikh submit surat tu.. dalam 22 Sep 2016.. aku follow up skali lagi ngan lawyer aku.. masih mengecewakan jawapan nye.. liquidator mintak lagi tambah 2 minggu.. pekebende lah.. hangin satu badan woo..

Then 29 Sep 2016.. dapat whataspp photo dari lawyer..  nampak cam gambar surat.. ingatkan dah dapat.. skali dah donload.. surat kene bayar penalti rupenye. hadui.. RM708 hengget.. haaa... itu hari RM2.8K.. ni lagi RM700... haaa. total dah RM3.5K tu.. sob..sob..sob..

Then.. 7 Oct 2016.. follow skali lagi ngan lawyer.. haa.. ada sket gud news.. lawyer kata liquidator surat dah siap.. Tapi sebab 7 Oct 2016 ni hari Jumaat.. maka terpaksa lah tgu minggu depan nye untuk fax..

13 Oct 2016, aku follow up skali lagi ngan lawyer aku.. tanya dah dapat blum surat tu.. rupe-rupenya x dapat lagi yang fax nye.. hangguk betui.. nk kene tgu boss liquidator tu sain dlu.. haduh.. seminggu nak kene tgu dapatkan sign.. something wrong betui lah liquidator ni.. So, skang ni lawyer aku cakap, minggu depan gak lah baru leh collect original copy kat liquidator ni..jangan liquidator ni buat pasal lagi sudah.. haritu masalah ngan lawyer pelelong, skang masalah ngan liquidator plak..

So, kalu dah dapat surat confirmation tu.. lawyer aku kata dalam 2 - 3 hari dah boleh disburse loan lepas.. haa.. tapi dia cakap.. tapi lagi.. aduh.. bank yang aku buat loan ni, antara bank paling skema skali sebelum nak disburse loan.. kalu ada silap sket document2 yang dia nak.. mmg x disburse lah jawabnye.. haa... kita tunggu dan lihat lah minggu depan.. ooo.. yeah.. ni lah cabaran rumah lelong.. popaleh weh..

Siri Aku Dan Penyewa - Putra Perdana

Penyewa seterusnya yang aku handle adalah di apartment Putra Perdana Puchong..

Apartment ni aku beli tahun 2011.. then aku pernah duduk sini dari May 2012 sampai Feb 2013.. 

Rumah ni aku sewakan kat sorang mamat bujang from Kelantam.. dia menyewa ngan aku since Mar 2013.. So, maksudnye dh lebih 3 tahun lah dia menyewa ngan aku.. So, far dah 2 kali aku naik kan sewa ngan dia.. Even dah 2 kali aku naik kan sewa.. tapi still below market..huahuahua..
Tahun 2013, aku bagi sewa RM400.. Then Aug 2015, aku naikkan ke Rm450.. Setahun lepas tu,aku naikkan lagi RM50.. So, kadar sewa skang, adalah RM500..

Cite pasal mamat ni.. dia menyewa ngan 2 org lagi kawan dia.. tapi kawan dia yang lagi 2 org tu aku xpernah deal.. apa2.. aku just deal ngan mamat ni sorang je..

Sepanjang 3 tahun lebih dia menyewa ngan aku.. mamat ni nye payment memang chantek...haha..  dia xpernah tertunggak pun bayar sewa... Bukan kata tertunggak.. lambat pun xpernah lagi aku rasa.. sume on time je..

Dari segi complaint plak.. masa memula dulu.. banyak gak lah dia complaint.. antara mende yang dia complaint.. dia kata bilik yang dia duduk tu, sokmo trip katanye.. dia mintak tambah point plak.haha.. sbb masa tu, dia baru duk je.. so aku pun layan kan lah dia nye request... Xlama pastu, dia complaint plak pasal  pintu toilet nak roboh.. yang ni pun aku layan kan je.. sbb masa aku duk ctu dulu pun.. mmg aku dah agak pintu toilet tu akan rosak gak nanti.. so aku layan kan lagi.. then, complaint plak pasal flush rosak.. pun aku layan kan lagi.. sbb baru2 duduk.. so, aku xkira under 'wear n tear' lagi lah..

Pastu, lama gak dia senyap.. tup2.. dia complaint pasal lampu xmau menyala.. dia mintak aku tukarkan.. haa.. start yang ni.. aku dah xlayan.. aku cakap.. mende2 yang wear n tear cenggitu.. aku x cover.. penyewa kene tanggung sendiri.. dia pun xde argue apa2 lah.. just ckp OK je.. then start lepas tu.. terus xde complaint dah.. haha..

Just dalam sebulan dua bulan baru ni.. baru timbul balik complaint dari dia.. yang kali ni aku cover lah..  sbb air tangki leaking katanye..haha.. tu pun, aku suh dia tolong settelkan dan bayar dulu.. nanti dah settel, aku bank in balik kat dia..haha.. sempoi...

Then dari segi kebersihan rumah.. aku ada gak pegi dulu2.. masa dia sll complaint itu ini.. hmm,, memang xbapa nak jaga sgt lah kebersihan nye pun.. hadui.. masa aku panggil indon nk baiki toilet haritu pun.. aku tgk indon tu pun mcm geli je nak pijak toilet tu..yaks.. skang ni, dah 2 tahun lebih kut aku xpegi jengok umah tu.. harap2, semua OK jelah.. kalu kotor, tu boleh cuci nanti.. jgn rumah jahanam, tu je.. banyak plak kos nanti nak baiki.. xtercover plak ngan deposit yang dia bagi...hoho..

Memandangkan kawasan rumah ni dah semakin hot.. aku duk tgu jugak, bilalah mamat ni nak kuar dari rumah aku ni.. bukan apa.. kadar sewa aku bagi skang ni.. teramat lah rendah nye kalu nak dibandingkan dengan market sewa kat situ.. kalu dia kuar, boleh aku naik kan sewa lagi.. haha.. tapi bila dipikirkan balik.. biar jelah dulu mamat ni duk lagi.. dia pun xde bagi masalah kat aku.. ni lagi baguih dari sewa tinggi.. tapi dapat penyewa bermasalah.. haa...

Memandangkan mamat ni, xde menyusahkan aku sangat & boleh settelkan problem kat umah tu sendiri.. so, rating mamat ni.. aku leh bagi 8.5 per 10.. oh yeah..

Siri Aku Dan Penyewa - Shah Alam (Bahagian 2)

Lepas je penyewa lama keluar (pekerja kedai makan), dari unit ni.. aku terus buat pembaikan sket.. sbb banyak sgt rosak nye..

Lepas je dah siap.. terus unit ni disambar dengan pantas nye oleh subletter.. huahua..

Subletter ni, org pertama yang view.. then terus je setuju untuk "jagakan" umah ni..

Subletter ni.. baru je buat bisnes ni.. total dia ada jaga 3 unit lah termasuk unit aku..

Dia start sewa dari Dec 2015.. then aku ikat 2 tahun je.. Kadar sewa plak aku naikkan dari RM600 (penyewa kedai makan sebelum ni) jadi RM670..

Subletter ni plak.. aku xtau lah strategi dia camne.. buat perhead ka.. per room ka.. tapi aku ada riki2 iklan dalam mudah lepas aku bagi sewa tu... nampak gambar umah aku, si subletter ni iklan kan.. tengok dia just bagi sewa balik je satu rumah.. kosong.. dia mark up jadi RM800.. Mmmm... untung RM130 je ke dia.. aku xtau lah subletter ni nye konsep..haha..

Tapi yang penting.. walau subletter ni xde untung mana.. payment dia kat aku sentiasa chantek.. x pernah over due.. sll dalam 1hb mesti dah bank in kan sewa.. thorbaik.. haha..

Cume.. dari segi management subletter ni.. mungkin dia perlu banyak belajar lagi aku rasa.. sbb, copy Tenancy Agreement aku dah bagi.. dia cakap lupa letak kat mana.. (xde proper filling la tew..haha).. then, dari segi coverage pun.. dia xbapa clear lagi.. mungkin sebab agreement xbaca abes kut.. tapi, aku dah explain habis2 dah kat dia.. masa sign agreement haritu.. lepas tu, satu lagi.. dia susah nak buat decision sendiri.. yang mudah2 pun.. dia akan tanya aku dulu..

Apa2 pun.. subletter ni, tersangat lah membantu aku dalam menguruskan rumah ni.. sbb umah ni.. umah lama.. dah hampir 30 tahun usia nye.. jadi.. paham2 jelah.. banyak lah ragam nye..haha..

Saya bagi markah.. 7.5 / 10 kat subletter ni.. haha..

Siri Aku Dan Penyewa - Shah Alam (Bahagian 1)

Haa.. kali ni aku nak cite pasal pengalaman aku uruskan penyewa plak..

Unit Shah Alam ni, umah pertama aku ngan partner.. beli tahun 2010.. so dah 6 tahun lah umah ni aku bagi sewa..

Start dari 2010 tu.. baru 2 kali je tukar penyewa..

Penyewa pertama duduk dari Aug 2010 sampai Nov 2015.. time ni aku sewa kan Rm500 je.. dari Aug 2010 sampai lah May 2015.. Start Jun 2015, baru aku naikkan ke RM600.. Pas 3- 4 bulan aku naikkan.. terus nak keluar..huhu..

Penyewa yang duduk umah ni, pekerja restoran kat  area situ je.. kira sebelah je lah rumah ni dari restoran tu.. So, tokey restoran tu lah yang bayar kat aku.. kira tokey tu buat rumah aku ni macam hostel lah..haha.. Tapi masa nak deal ngan tokey masa mula2 dulu, cuak gak lah.. haha.. yelah.. time tu aku kira botek lagi.. dah lah xpernah uruskan umah sewa.. pastu nak kene deal ngan orang yang dah berumur sket.. tokey restoran yang dah ada 3 -4 biji branch plak tu.. tapi, Alhamdulillah.. semua ok je..

Masa time tokey ni handle.. xpernah miss pun bayar sewa.. tapi kadang2, ada gak lah lambat.. mungkin sbb lupe.. tokey restoran lah katakan.. banyak mende nak pikir.. haha.. Tapi, kalu time lambat.. aku cukup malas nak follow up.. kadang2 tu aku tgu smpai 3 -4 hari dari due date.. baru aku follow up.. bukan apa.. malas nak follow up ngan orang berumur sket ni..haha..

Then, tokey ni pun xpernah complaint apa2 kerosakan.. 5 tahun aku bagi sewa kat dia.. sekali je aku pegi tgk unit ni.. tu pun masa lepas beli.. haha..nampak mcm beronok-ronok.. yelah.. xyah nak arrange time utk pegi settelkan masalah.. & boleh jimat kos untuk baiki apa-apa.. tapi, tu semua tipu...haha.. sbb, lepas diaorang ni keluar.. aku amek masa sebulan nk baiki umah ni.. start dari siling, bilik air, lantai, sinki.. habes semua jahanam.. bila tanya kat pekerja restoran tu, napa x complaint kat tokey.. diaorang cakap dah complaint.. tapi tokey buat derk je..hampeh.. even tough, deposit kira hangus.. tapi tetap ada keluar duit sendiri gak..

Asal boleh je lah..

Lampu pun x tukar...

So, moral of the story.. sila lah lawat-lawat umah sewa anda..haha.. especially kalau penyewa dah duduk 1 - 2 tahun.. tapi xpernah complaint apa2.. lagi2.. kalu umah yang disewa kan tu, jenis umah yang dah lama.. lagi lah kene tanya dah lawat umah anda..

Overall, penyewa ni aku bagi 6 bintang dari 10..haha..

Apartment Puncak Alam - Pembelian Fantastic

Last week, termeterai sudah secara official nye hartanah terbaru yang dibeli di puncak alam.. Unit ni actually adalah hasil JV dengan family.. Perancangan pembelian ni dari ujung tahun lepas lagi.. tapi disebabkan penjual takut sangat nak kene cukat RPGT, so dia tangguhkan dulu nak jual sbb nak tgu idah rumah ni habis..

Banggunan chantek lagi woo...

Owner ni beli dulu pun lelong.. berapa dia beli aku xpasti.. tapi untung bertingket-tingket gak lah aku rasa.. ye lah.. beli tahun 2011 kat puncak alam.. rasa2 dalam 30K kebawah je kut...

Disebabkan owner ni nak tgu tempoh RPGT dia habis.. so, dalam bulan ni baru berjaya sign SnP.. Walaupun beli secara JV, tapi unit ni dah dibayar dulu (full amount) oleh family se-JV..hehe...
Portion aku.. akan dibayar nanti2 je lah.. hoho...

Kenapa aku cakap pembelain ni sangat fantastic..

i) Harga yang ditawar oleh penjual lebih 30%  rendah dari harga pasaran.. Hasil risikan dalam media sosial.. aku ada jumpe satu REN ni jual blok yang sama @ tingkat 3 pada harga 135K.. huawaaa... tapi unit aku ni tingkat atas skali lah.. so, aku estimate dalam 120K jelah kut MV..

ii) Owner jual sekali ngan barang dalam rumah (fully furnish) huahuahuaa..

Rumah + Baarang = RMXX..hehe..

iii) Part yang paling best... unit ni dah dipass kan kat kome since ujung tahun lepas lagi untuk diuruskan.. maksudnye.. owner dah bagi green light untuk kome uruskan untuk cari penyewa dan bertanggungjawab terhadap apa2 kerosakan.. dan yang paling best...duit sewaan adalah 100% milik kome...hehehe..

Walaupun penjual demand nak suh kome bayarkan legal fees dia & tanggung tunggakan apa yang ada.. tapi baru bapa je nak kene tambah tu.. legal fees dia, dalam 1.5K je.. pastu, tunggakan cukai pintu, maintenance.. dalam RM500 lebih je aku rasa...


Ujung tahun lepas.. lepas dah dapat green light untuk uruskan rumah ni.. kome ada lah baiki2, setup kan facility & cat sket2...

Then, dalam bulan 1.. dah dapat penyewa (student)... Hasil sewa ni aku xusik langsung.. hanya pakai untuk kos maintenance & baiki kerosakan kalu ada complaint dari penyewa..

Ni memang betui2 jackpot... dapat rumah murah.. dapat barang fully furnish.. pastu dapat makan sewa berbulan2 free.. hehe.. rezeki.. so, duit sewa yang dapat tu.. boleh lah nak bayar kan legal fees & tunggakan apa2 yang patut...

Cume skang, kene kumpul cash untuk settelkan bahagian aku kat family se-JV..eheh..

Latest Auction Victory @ Kajang - 9th Update

Dah macam telenovela dah cite umah lelong aku ni.. huhu..  xabes-abes lagi..

Last cite haritu.. lawyer aku dah submit kan document yang developer / liquidator nak.. tapi, lepas 2 minggu dari tarikh submit.. dapat bad news lagi... hadoi.. 3 Aug 2016.. lawyer aku bagitau, yang document yang dah submit haritu.. rupenye2 tak ikut format yang macam liquidator tu nak.. pastu, lawyer bank pelelong boleh plak x sign kat tempat yang perlu sign.. oh sengal sungguh..

So, terpaksa lah lawyer aku request balik kat lawyer bank pelelong untuk dapatkan document yang baru.. mau kene tunggu 2 - 3 bulan lagi kut kalu ikut last experience..

Tapi..  kali ni. nasib ada sikit baik.. document yang di request semula tu.. dah received by lawyer aku pada 18 Aug 2016.. aku xtau lah camne boleh dapat cepat.. xsampai sebulan kut..

Tapi sehari sebelum tu.. aku ada tanya lawyer aku.. aku nak buat complaint pasal lawyer bank pelelong ni.. then lawyer aku ada bagitau.. boleh je nak proceed.. ujung2.. besok nye, terus dapat dah document yang di request.. cam tau2 je aku nak report kat bar council..

So, apa2 pun.. harap2.. kali ni liqidator x de banyak songeh dah.. then liquidator boleh kuarkan lah surat confirmation... oo yeah.. then loan pun boleh disburse lah..

Tapi.. apa2 pun.. penalti untuk 1st & 2nd extension, kene bayor dulu.. amount dalam 2.8K gak... yang ni memang suwey lah.. hadui.. burn cenggitu je ribu riban..

Target nye.. masa cuti raya haji ni.. semua nye dah settel.. so, boleh lah gi melawat rumah ni.. then boleh lah kasik sewa dalam bulan Oct 2016 nanti..Inn Shaa Allah..

Rumah Sewa Dan Zakat

Pada 3 Aug 2016,  aku pegi ke pejabat zakat untuk dapatkan penjelasan berkenaan zakat dari hasil sewaan rumah...

Sebelum aku pergi tu.. aku dah list down kan apakebende yang aku nak tanye.. supaya xde lah blur nanti..hee...

Below adalah pertanyaan aku beserta jawapan yang aku dari terima pusat zakat..  

1) bayaran bulan ke bank bole tolak full amount @ hanya tolak interest yang bank charge aje (Ala2 LHDN nye procedure)...

Jawapan : Semua bayaran bank (principal + interest) boleh tolak untuk pengiraan zakat...

2) Kadar zakat adakah dikira by unit basis @ total kan dulu then baru kira 2.5% dari total sewaan.. ni untuk kes kalu ada unit yang tanggung negative cash flow..


Jawapan : Untung dan rugi dikira sekali harung... maksudnye, kalu ada unit yang negative cash flow, boleh kira skali dalam total pendapatan..
Cth :
Unit 1  :  cash flow  +RM300
Unit 2 :   cash flow  +RM500
Unit 3 :   cash flow  -RM200
So, kadar zakat yang perlu dikira adalah,
RM 300 + RM 500 - RM 200 = RM600
Jadinye.. hanya RM600 shj yang perlu dicampur dengan pendapatan kita (gaji bulanan) nanti untuk dizakatkan... 


3. Bole ke x haul dikira ikut kalendar masehi.. bukan ikut kalender hijrah.. maksunye.. bila habis zulhijjah.. zakat x bayar lagi.. then tggu sampai dec.. baru kira..

Jawapan : Boleh.. Yang terbaik ikut kalendar Hijrah.. Habis Zulhijjah... Dah boleh bayar untuk zakat setahun.. 

4. Ada nisab jugak ke untuk pendapatan dari sewaan ni... sama macam pendapatan makan gaji ke..

Jawapan : Hasil sewaan ni termasuk dalam punca pendapatan.. Jadi nye.. untuk nisab tu.. dia akan ikut nisab zakat pendapatan.. So dalam kes untuk mengira zakat sewaan ni.. punca pendapatan tetap (gaji) perlu lah dicampurkan sekali dengan hasil sewaan kita.. if, lebih dari kadar nisab.. maka perlu lah dizakatkan.. tapi kalu dah campur semua2 tu.. kurang dari nisab.. maka xperlu lah zakat.. 
Cth : 
Gaji = RM1500, Hasil sewa = RM 500, Total pendapatan = RM2000
Jadi nye total pendapatan perlu dikira dulu intuk setahun : 
RM2000 X 12 bulan = RM24000
Dari RM 24000 ni, boleh ditolak pulak untuk diri sendiri (RM9000), isteri (RM3000) & anak2 (RM1000 seorang)..

Katalah ada 2 situasi.. 

i) Masih bujang.. so, RM24000 - RM9000 = RM15000.. jadi nye.. perlu dizakatkan lah sbb nisab iaitu RM14496..

ii) Sudah berkawhin dan tiada anak, jadi nye RM 24000 - RM9000 - RM3000 = RM12000 shj.. jadinye.. xdelah kene zakat sbb kurang dari nisab..

5. Kalu semua duit sewa tu kita x usik.. then terus masukkan dalam intsrument simpanan yang ada buat potongan zakat.. so, nnti dah cukup haul.. perlu lagi ke nak zakat kan lagi.. maksudnye.. satu akan jadi zakat simpanan dan satu lagi zakat sewaan..

Jawapan : Perlu dizakat.. Satu dikira sebagai zakat pendapatan dan satu lagi dikira sebagai zakat simpanan.. 

6. Kalau rumah sewa ni dibuat sebagai business (Company).. yang mana hasil sewaan tu jadi pendapatan untuk syarikat.. pengiraan zakat akan tergolong dalam kategori mane pulak..?

Jawapan : Zakat akan masuk kategori zakat perniagaan.. sebab jadikan ia sebagai business.. cara kira nye.. aku xtau tanya pulak...haha.. tapi pegawai tu cakap.. cara kira xsama macam zakat pendapatan... 

Itu ajelah yang dapat aku pikirkan nak tanye kat pusat zakat tentang hasil sewaan ni... dan aku berpuas hati dengan explanation dari pegawai pusat zakat ni.. 

Project Refinance

Last week (20 Jul 2016), aku dh sign satu Letter Offer untuk satu rumah yang aku refinance kan..

Tujuan refinance ni ada dua sebab.. satu, nak dapatkan cash & nak settelkan utang yang xde paedah nye.. no 2, sbb nak convert dari pembiayaan gomen kepada bank.. coz nak utilize kan pembiayaan kedua by gomen..

So, pada ujung-ujung bulan May 2016, aku dah start usya-usya banker untuk tau apa document untuk di"prepare"kan.. Then, pada 31 May 2016, aku dah submit kat CIMB je dulu.. Saje nak try satu bank dulu.. coz rasa cam confident je nak lepas & rate pun aku tanye cam OK jew..

So, doc yang perlu disubmit..

a) IC
b) Payslip 3 bulan
c) EA form 2 tahun
d) Pengesahan jawatan
e) Bank statement gaji masuk
f)  SnP / Geran
g) Saving kat mana ceruk yang ada.. - TH/ASB/FD etc..
h) Supporting income - Tenancy agreement + Bank statement
i) Balance penyata gomen loan

Haa.. ni jew yang banker perlukan untuk proses kan application aku.. kalu ikutkan.. document tu same jew macam kita nak apply loan baru.. cume additional nye.. kene sediakan balance penyata loan sekarang.. itu je beza nya..

Untuk sediakan semua tu.. amatlah mudah nye.. Penyata baki tu pun, boleh print terus je dr website.. xyah nak suh dia email ke apa..

tapi disebabkan aku submit loan ni luar kawasan dari lembah klang... so, progress nye agak slow sikit... & banker yang entertain application ni pun macam xbapa nak cekap sangat..hehe..
Sblm nak submit loan ni pun.. aku dah buat persediaan yang rapi gak lah untuk memastikan loan aku lepas.. antaranya..

i)  Tenancy Agreement (TA)
Semua TA aku mati kan setem kat LHDN lepas je penyewa sign.. TA ni aku bagi untuk 3 rumah.. dan aku bagi transaction start dari bulan Jan 2016 sampai Apr 2016.. semua transaction ni genuine.. bukan dummy2 cam yang orang selalu buat tu… apa barang dummy2 nye.. pui… haha.. Alhamdulillah.. untuk ketiga2 rumah yang aku submit tu.. penyewa nye bayar cantek.. so, bank akan amek lah sebagai income jugak.. cume xtau lah bapa % dia kira sbg income..

ii) Account x kering
Lagi satu, untuk memastikan loan aku lepas… dengan sedaya upaya aku memastikan akaun bank (gaji masuk) xkurang dari RM1000… tips ni banyak gak aku baca kat internet dari banker2 yang proses loan… supaya pastikan akaun kita sentiasa ada duit at least RM1000.. so, itu yang aku praktikan selama berbulan2.. start dari Jan 2016.. hoho..

iii) Asing kan Duit gaji ngan duit sewa
Satu lagi.. yang ni just aku nye common sense aje.. bukan tips2 dari sesapa pun.. iaitu, aku asing kan duit gaji masuk ngan duit sewa masuk… sebelum tahun 2016… semua nye aku sumbat skali… gaji ngan sewa masuk dalam satu akaun.. so, memandangkan aku dah target aku nak submit loan dalam bulan May2016.. Jadinye, awal tahun haritu aku dah register akaun baru.. aku pikir.. ni akan lebih memudah kan banker untuk justify masa nak tengok pendapatan dari sewaan.. kita mudahkan diaorang.. nnti senang sket nak lulus..

Then.. yang lain2.. cam CCRIS, CTOS, Saving.. tu semua memang dah lama aku pastikan chantek.. even kalu xapply loan pun..

Ni kali kedua aku apply untuk refinance.. cume kali ni preparation aku sebelum apply loan lebih detail sebab amount nye yang agak besar..ynag mana menyebabkan DSR menjadi tinggi.. sekaligus boleh menyebabkan aku berputih mata nanti sbb loan kene reject.. haha…

Apa-apa pun LO pun dah sign.... harapnye…cepatlah sket dapat wanggek nye… hoho..   

Latest Auction Victory @ Kajang - 8th Update

Dah lebih sebulan setengah since last update aku pasal rumah lelong yang satu ni.. tapi progress nye masih mengecewakan..huhu..

Last update hari tu, duk tunggu document dari bank pelelong.. then lepas dah sebulan setengah ni.. 19hb July 2016, baru diaorang submit kat lawyer aku.. hadui.. follow up nye dari awal bulan 6 lagi.. dapat nye dekat nak ujung bulan July.. apalah ke slownye..

Based pada lawyer aku nye cite.. lawyer bank pelelong tu yang teramat lah slow nye.. hadui.. document yang lawyer aku mintak tu.. bank pelelong dah kasik kat lawyer pelelong ni since bulan 6 lagi.. tapi depa duk peram.. sibuk nak raya sangat aku rasa... smpai nak pass kan document pun xde masa..

Walaupun lawyer aku dah received document yang diaorang mintak tu, tapi rupenye2 ada lagi document yang x complete.. puii betui.. lawyer bank pelelong yang lembab tu baru nak mintak kat bank pada 19hb July 2016 tu gak.. pekebende lah firm ni.. keje cam hangguk.. nyusah kan masyarakat je..kihkihkih....

Untuk extension lak, bank pelelong dah kasi sampai 18 Aug 2016.. So, memandangkan ada document yang xcomplete lagi... memang kene mintak extension lagi lah jawapnye.. hadui.. masyyakk lah aku nak membayo penalti cenggini.. popaleh betui..huhu...

Jual Ka Sewa Ka..?

Dah dekat setahun aku focus untuk buat rumah sewa ni... Sebelum ni aku just geli2 je.. tapi lepas dah start focus ni.. aku jadi confuse plak ngan gameplan cashflow ni..huhu..

Mane taknye.. coz lepas aku dh start focus skang.. baru aku tersador.. rupenye banyak hidden cost kite kene amek kira kalu nak buat rumah sewa ni.. kalu stakat cash flow baru 200 ke 300.. hmm sakit lah.. bukan nye apa.. sbb bila aku kire2 balik.. even ROI kekadang dah dua digit pun.. tapi nett cash flow rupenye indah kabar dari rupa jek... huahuhahuaa...

Contoh nye.. Ada satu unit aku ni.. Dari segi ROI nye chantek.. dalam 10%.. tapi bila tengok balik cash flow.. hmm.. mengecewakan.. xsmpai RM100 pun untung.. kahkahkah.. tu aku baru tolak cost cukai pintu, IWK, repair & maintenance.. tu belum amek kira cost minyak n tol aku nak ke sana kalu ada apa2.. cost mati setem pun blm masuk gak tu.. huiyaii...

Lagi satu.. skang duk kecoh pasal LHDN buat audit untuk orang2 yang ada umah sewa ni.. so kalu xbetui cara nye.. musti kene penalti ngan lembaga yang satu ni... dah lah untung ciput.. pastu nak kene record bagai..adeh... dan hati pun jadi x tenteram lah duk memikir pasai mende ni..huhu.. Maksud nye, bukan lah nak lari dari bayar cukai.. cume nak sediakan bukti-bukit, record-record kalu2 kene audit tu yang sakit kepala..

So, skang.. aku dah jadi serba salah.. masa mula2 aku nak focus ngan hartanah ni.. memang gameplan aku nakkan cash flow.. untuk hari tua katanye...haha... tapi bile dah rasa serabut camni.. rasa nak tukar gameplan rasa... rasa mau juai aje rumah2 yang ado ni... cash kasik simpan dalam TH sudah.. duk diam2 dalam tu.. awal tahun kasik makan dividen aje... at the same time, kalu ada deal rumah menarik2.. kasik sambar cash.. pastu jual.. untung 20K-30K satu transaction pun jadi da.. xde nak pening kepala nak mengadap rumah kene baiki, nak kene bayar tu, bayar ni.. kalu nasib xbaik, penyewa buat hal plak.. kihkihkih...

So, skang aku pun xtau lah mana hala tujunye skang.. mungkin akan layan dulu sewa rumah ni lagi.. sampai aku rasa betui2 xleh blah.. baru aku start juai lah mana yang patut... 

Kadar Sewa Ideal - Bank Interest

Last rental amount yang aku tau untuk ditetapkan adalah bergantung kepada berapa amount interest yang bank pau kita..haha..

Cara ni adalah cara terakhir atau kadar minimum yang patut kita letak kalu unit yang kita beli tu xbapa hot atau banyak sangat demand rumah yang lagi murah area tu..

Contoh:

Loan amount : RM 270000
Installment : RM 1340 ( Principal - RM R370 & Interest - RM 970)..

So, berdasarkan kepada interest yang bank pau tu.. So, kita kene tetapkan kan lah kadar terendah sewaan adalah RM970..

Haa.. ni pun bermaksud kita perlu top up sebanyak Rm 370 sebulan = negative cash flow..huhu.. tapi xpe.. coz RM370 kita perlu anggap yang duit tu adalah force saving.. So, walaupun kita kerugian dari segi bulanan.. tapi kita boleh menjana keuntungan dari segi capital appreciation.. 

Kita kira pulak monthly negative cash flow vs capital appreciation..

Monthly negative flow = RM370
Yearly negative cash flow = RM4440

Capital appreciation pulak (andaikan kenaikan pada kadar 5% setahun):
Harga rumah : RM300000
Kenaikan tahunan : RM300000 X 5% = RM15000

So, kalu ikut comparison antara negarive cash flow vs capital appreciation tu.. menang ke capital appreciation lah.. walaupun kita kene kuar duit sebanyak RM4K-5K setahun untuk tanggung installment. tapi disebabkan capital appreciation.. so kalu kita jual rumah tu still masih boleh cover loss kita.. haha,, tapi ni selalunya berlaku pada unit landed.. dan kekadang untuk unit-unit baru siap.. coz harga jual dulu tu mahai sangat..

Tapi harus diingat.. method ni kalu dipikirkan.. hanya sesuai untuk strategi beli simpan jual... kalu beli xmau jual2.. haaa.. rugi besau lah gayanye.. duk menanggung negarive cash flow je lah.. haha.. Tunggu lah 5 -  6 tahun.. itupun baru break even sewa.. tapi kalu beli simpan dan jual lepas tempoh 5 tahun tu.. (RM300000 X 1.05^5-RM300000 )-(RM370*12*5)=RM60K.. ok lah kan.. Force saving RM22K.. dapat balik RM60K nett..haha...

Kadar Sewa Ideal - 10 bulan = 1 tahun

Cara untuk tetapkan kadar sewa yang seterusnya adalah dengan ambil kira kadar sewa 10 bulan boleh mengcoverkan installment kat bank untuk setahun..

Dari segi formula nya adalah :

Installlment X 12 months /  10 months

Kalu dari segi contoh nya..

Installment : RM 700

So, guna formula yang ada... Kadar sewa yang chantek adalah :

RM 700 X 12 months / 10 months = RM840..

Ini bermaksud, cashflow sebanyak RM 140 sebulan boleh digunakan untuk membayar installment untuk bulan ke 11 & ke 12 setiap tahun jika cash flow tersebut tidak digunakan..

Cara ni selalu nye digunakan untuk kawasan yang mempunyai trend penyewa keluar masuk dalam tempoh setahun.. dan selalunya terjadi di kawasan student IPT.. contoh - Puncak Alam & Cyberjaya..

Kawasan IPT ni, student selalunya akan duduk untuk setahun je...  jarang student nak duk lama kat satu2 rumah.. Duduk 2 sem.. pastu nak kuar.. selalunya diaorang keluar bila start cuti sem yang panjang tu..

Pekebende lah.. pastu masuk sem baru.. hegeh-hegeh cari rumah lain.. duk senyap2 kat citu xleh ke..huahuhaa...

Bila mana berlaku situasi macam ni, makanya,  sementara nak tgu batch baru masuk..  kene lah bayar jugak installment kat bank tu.. so, cash flow yang kita dah dapat dari bulan pertama sampai ke bulan ke-10 tu, boleh lah dipakai untuk bayar installment bulan ke-11 dan bulan ke-12.. huhu..

Jadi nye, kene lah bersedia untuk simpan ketat-ketat cashflow yang dapat tu kalu main kat area student ni.. kekedang, bukan setakat sebulan dua xde penyewa.. silap2 sampai satu sem xde orang..yang ni perit sket lah..huhu.. Dan ini pernah berlaku kat orang yang aku kenal tu... 

Kadar Sewa Ideal - COCR

Kali ni aku nak sambung pasal kadar sewa yang ideal...

So, cara yang seterusnya yang aku tau.. adalah berdasarkan COCR - Cash On Cash Return...

Haa.. pekebende ni...

Apa yang aku paham lah pasal COCR ni.. ia melibatkan berapa duit modal yang kita keluarkan untuk untuk sesuatu hartanah tu.. Kemudian dari modal yang kita keluarkan tu.. kita kene tengok lak cash flow nye brapa daripada hasil sewa.. dari cash flow tu, kita kira lah brapa yield yang kita dapat based pada modal yang kita kuarkan tu.. haha.. berbelit-belit cite nye..

Formula nye lebih kurang gini lah :
Cash flow (Sewa - installment) X 12 months / Modal X 100%

Buat cth lah senang sket..

Cth :
Harga rumah : RM 100000

D/Payment : RM 10000
Kos Legal SnP : RM 3000
Kos Legal Loan : RM 2600
Valution : RM 800
Total Modal : RM 16400

Installment : RM500
Kadar sewa : RM650
Cashflow : RM 150

So, kita tengok brapa rental yield dia :

RM 150 x 12 months / RM 16400 X 100% = 10.9%

So dengan kadar 10.9%, ini adalah sesuatu yang ideal bagi aku..

Bench mark untuk COCR pun dalam 6% keatas,.. Maksud nye.. dengan contoh diatas  (Modal RM16400).. Untuk dapatkan minimum rental yield 6%, kadar sewa yang perlu diletakan adalah RM 582 sebulan..

Tapi untuk aku sendiri.. kadar rental yield yang aku tetapkan sebelum nak beli rumah adalah 8% keatas.. Ni sebab.. dengan modal yang  aku keluarkan tadi.. amount cash flow yang aku dapat dalam masa setahun perlulah lebih dari dividen yang dapat dari Tabung Haji / AHB / FD dan lain-lain facilities simpanan yang bagi pulangan secara dividen..

Maksudnya, dengan modal RM 16400, cash flow untuk setahun mestilah lebih dari RM1312 (RM16400 X 8%) dan ini bersamaan dengan kadar sewa sebanyak RM610 kurang lebih..

Cara ni yang aku aku pakai kalu nak calculate apa2 hartanah yang aku berminat nak beli especially kalu nak buat analysis lelong..haa..