Kadar Sewa Ideal - Bank Interest

Last rental amount yang aku tau untuk ditetapkan adalah bergantung kepada berapa amount interest yang bank pau kita..haha..

Cara ni adalah cara terakhir atau kadar minimum yang patut kita letak kalu unit yang kita beli tu xbapa hot atau banyak sangat demand rumah yang lagi murah area tu..

Contoh:

Loan amount : RM 270000
Installment : RM 1340 ( Principal - RM R370 & Interest - RM 970)..

So, berdasarkan kepada interest yang bank pau tu.. So, kita kene tetapkan kan lah kadar terendah sewaan adalah RM970..

Haa.. ni pun bermaksud kita perlu top up sebanyak Rm 370 sebulan = negative cash flow..huhu.. tapi xpe.. coz RM370 kita perlu anggap yang duit tu adalah force saving.. So, walaupun kita kerugian dari segi bulanan.. tapi kita boleh menjana keuntungan dari segi capital appreciation.. 

Kita kira pulak monthly negative cash flow vs capital appreciation..

Monthly negative flow = RM370
Yearly negative cash flow = RM4440

Capital appreciation pulak (andaikan kenaikan pada kadar 5% setahun):
Harga rumah : RM300000
Kenaikan tahunan : RM300000 X 5% = RM15000

So, kalu ikut comparison antara negarive cash flow vs capital appreciation tu.. menang ke capital appreciation lah.. walaupun kita kene kuar duit sebanyak RM4K-5K setahun untuk tanggung installment. tapi disebabkan capital appreciation.. so kalu kita jual rumah tu still masih boleh cover loss kita.. haha,, tapi ni selalunya berlaku pada unit landed.. dan kekadang untuk unit-unit baru siap.. coz harga jual dulu tu mahai sangat..

Tapi harus diingat.. method ni kalu dipikirkan.. hanya sesuai untuk strategi beli simpan jual... kalu beli xmau jual2.. haaa.. rugi besau lah gayanye.. duk menanggung negarive cash flow je lah.. haha.. Tunggu lah 5 -  6 tahun.. itupun baru break even sewa.. tapi kalu beli simpan dan jual lepas tempoh 5 tahun tu.. (RM300000 X 1.05^5-RM300000 )-(RM370*12*5)=RM60K.. ok lah kan.. Force saving RM22K.. dapat balik RM60K nett..haha...

Kadar Sewa Ideal - 10 bulan = 1 tahun

Cara untuk tetapkan kadar sewa yang seterusnya adalah dengan ambil kira kadar sewa 10 bulan boleh mengcoverkan installment kat bank untuk setahun..

Dari segi formula nya adalah :

Installlment X 12 months /  10 months

Kalu dari segi contoh nya..

Installment : RM 700

So, guna formula yang ada... Kadar sewa yang chantek adalah :

RM 700 X 12 months / 10 months = RM840..

Ini bermaksud, cashflow sebanyak RM 140 sebulan boleh digunakan untuk membayar installment untuk bulan ke 11 & ke 12 setiap tahun jika cash flow tersebut tidak digunakan..

Cara ni selalu nye digunakan untuk kawasan yang mempunyai trend penyewa keluar masuk dalam tempoh setahun.. dan selalunya terjadi di kawasan student IPT.. contoh - Puncak Alam & Cyberjaya..

Kawasan IPT ni, student selalunya akan duduk untuk setahun je...  jarang student nak duk lama kat satu2 rumah.. Duduk 2 sem.. pastu nak kuar.. selalunya diaorang keluar bila start cuti sem yang panjang tu..

Pekebende lah.. pastu masuk sem baru.. hegeh-hegeh cari rumah lain.. duk senyap2 kat citu xleh ke..huahuhaa...

Bila mana berlaku situasi macam ni, makanya,  sementara nak tgu batch baru masuk..  kene lah bayar jugak installment kat bank tu.. so, cash flow yang kita dah dapat dari bulan pertama sampai ke bulan ke-10 tu, boleh lah dipakai untuk bayar installment bulan ke-11 dan bulan ke-12.. huhu..

Jadi nye, kene lah bersedia untuk simpan ketat-ketat cashflow yang dapat tu kalu main kat area student ni.. kekedang, bukan setakat sebulan dua xde penyewa.. silap2 sampai satu sem xde orang..yang ni perit sket lah..huhu.. Dan ini pernah berlaku kat orang yang aku kenal tu... 

Kadar Sewa Ideal - COCR

Kali ni aku nak sambung pasal kadar sewa yang ideal...

So, cara yang seterusnya yang aku tau.. adalah berdasarkan COCR - Cash On Cash Return...

Haa.. pekebende ni...

Apa yang aku paham lah pasal COCR ni.. ia melibatkan berapa duit modal yang kita keluarkan untuk untuk sesuatu hartanah tu.. Kemudian dari modal yang kita keluarkan tu.. kita kene tengok lak cash flow nye brapa daripada hasil sewa.. dari cash flow tu, kita kira lah brapa yield yang kita dapat based pada modal yang kita kuarkan tu.. haha.. berbelit-belit cite nye..

Formula nye lebih kurang gini lah :
Cash flow (Sewa - installment) X 12 months / Modal X 100%

Buat cth lah senang sket..

Cth :
Harga rumah : RM 100000

D/Payment : RM 10000
Kos Legal SnP : RM 3000
Kos Legal Loan : RM 2600
Valution : RM 800
Total Modal : RM 16400

Installment : RM500
Kadar sewa : RM650
Cashflow : RM 150

So, kita tengok brapa rental yield dia :

RM 150 x 12 months / RM 16400 X 100% = 10.9%

So dengan kadar 10.9%, ini adalah sesuatu yang ideal bagi aku..

Bench mark untuk COCR pun dalam 6% keatas,.. Maksud nye.. dengan contoh diatas  (Modal RM16400).. Untuk dapatkan minimum rental yield 6%, kadar sewa yang perlu diletakan adalah RM 582 sebulan..

Tapi untuk aku sendiri.. kadar rental yield yang aku tetapkan sebelum nak beli rumah adalah 8% keatas.. Ni sebab.. dengan modal yang  aku keluarkan tadi.. amount cash flow yang aku dapat dalam masa setahun perlulah lebih dari dividen yang dapat dari Tabung Haji / AHB / FD dan lain-lain facilities simpanan yang bagi pulangan secara dividen..

Maksudnya, dengan modal RM 16400, cash flow untuk setahun mestilah lebih dari RM1312 (RM16400 X 8%) dan ini bersamaan dengan kadar sewa sebanyak RM610 kurang lebih..

Cara ni yang aku aku pakai kalu nak calculate apa2 hartanah yang aku berminat nak beli especially kalu nak buat analysis lelong..haa..

Kadar Sewa Ideal - ROI

Haa.. Hari ni aku nak cite pasal kadar sewa yang ideal.. bukan ikut apa yang aku pikir.. tapi ikut apa yang aku baca & dengar..

Actually, ada banyak cara untuk kita tentukan kadar sewa yang ideal.. dan ini bergantung kepada keselasaan kita.. antaranya yang aku ingat :

Gambor xde kene mengena ngan cite..kahkhakah

ROI mesti lebih 6%


Yang ni selalu aku jumpe dalam buku & dalan internet.. sebelum nk beli sesuatu unit.. diaorang akan advise untuk pastikan ROI nye musti 6% keatas.. kenapa 6% keatas.. haaa... ni aku xpernah jumpa jawapan nye.. tapi kalu ikut pemahaman aku, ianya untuk cover installment kita ngan bank.. tp, kalu BR/interest bank naik.. maka kadar 6% ni pun dah x praktikal lah.. huhu..

Cara kiraan ROI nye pulak : Kadar sewa X 12 bulan /  Harga Rumah X 100%

Cth :
i) Kadar sewa : RM 500
ii) Harga Rumah : RM 100000



RM 500 X 12 months / RM 100000  = RM 6000 / RM 100000 X 100% = 6.0%

So, berdasarkan kadar sewa dan harga rumah.. ROI nye adalah 6% dan ini kalu ikutkan adalah dalam julat kadar sewa yang ideal.. Maksudnye.. dengan harga rumah RM 100000 & amount loan adalah RM 90000 (90% MOF) @ 5.25% interest, kadar installment adalah lebih kurang RM 500.. so dengan kadar ROI 6%, Tiada bayaran yang dikeluarkan dari poket kita sendiri..

Tetapi.. kalu kadar BR/interest nye naik jadi lebih dari 5.25%..maka kadar 6% dah x jadi ideal lah.. Cth, kalu BR /interest @ 5.6%, kadar installment akan jadi Rm 520 sebulan.. hoho.. kene tambah RM20 plak every month dari poket sendiri..

Walaupun kadar BR/insterest yang lebih dari 5.25% jarang berlaku.. sebab banyak lagi bank yang boleh tawarkan BR/interest below 5%.. tapi possibility untuk berlaku masih ado...

So, aku secara personally, memang x pakai kaedah ni untuk tentukan kadar sewa rumah aku.. So, camne cara aku... bersambung dalam next post..haha..